ВОПРОС: В течение 17 дней в квартире не было горячей воды и отопления в отопительный период. Собственником квартиры была подана претензия в управляющую компанию с требованием не включать в «платёжку» за коммунальные услуги суммы за теплоснабжение и горячее водоснабжение. Однако, Управляющая компания перерасчет не сделала. Можно ли каким-либо образом вернуть переплаченные деньги?

ОТВЕТ: с 01 сентября 2012 года вступили в законную силу Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 04.05.2012).

В соответствии с п.98 указанных Правил при предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.
Раздел X указанных Правил предусматривает порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Таким образом, собственник жилого помещения имеет право обратиться в суд с требованием к управляющей компании о взыскании излишне оплаченных сумм.

ВОПРОС: В многоквартирном доме течет крыша из-за ветхости. Большинство собственников дома отказались от ремонта. Как собственникам помещений, расположенных на верхних этажах, защитить свои права?

ОТВЕТ: Если аварийное состояние кровли подтверждено документально, то собственники помещений, расположенных на верхних этажах, могут провести ремонт за свой счет, а затем взыскать с других участников общей собственности их долю в стоимости ремонта соразмерно долям в праве собственности.

Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Бремя содержания имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии лежит на собственниках помещений соразмерно их доле в праве общей собственности (ст. ст. 210, 249 ГК РФ и ст. ст. 158, 39 ЖК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ кровля (крыша) является общим имуществом для всех собственников помещений в доме.

Следовательно, если состояние общего имущества (кровли) объективно требует расходов на его надлежащее содержание, то собственники должны принять меры для достижения соглашения о порядке использования имущества (в данном случае было созвано собрание). Поскольку соглашение не было достигнуто, то собственники помещений в верхних этажах могут обратиться в суд с требованием к другим собственникам определить порядок проведения ремонта, в том числе и распределения расходов. Если ремонт является неотложным, то один или несколько собственников могут оплатить его самостоятельно, а затем взыскивать с других собственников их долю в стоимости ремонта соразмерно доле в праве собственности (ст. 1102 ГК РФ).

Следует также отметить, что в силу ст. 155, п. 2 ст. 161 ЖК РФ аналогичным образом взыскать стоимость ремонта можно с товарищества собственников жилья или управляющей организации.

ВОПРОС: Управляющая компания подала в суд исковое заявление с требованием взыскать долг по оплате коммунальных услуг. Обязан ли я оплачивать этот долг, если после приватизации я не заключал с управляющей компанией никакого договора, да и услуги оказываются некачественно?

ОТВЕТ: Долг собственник оплачивать обязан.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, причем собственник жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Отсутствие заключенного в письменной форме договора не влечет такого правового последствия, как отказ от оплаты коммунальных услуг, ведь услуги были оказаны: вода из крана бежит, батареи теплые, мусор вывозится и т.д.

Само по себе оказание некачественных услуг не может быть основанием для неуплаты. В соответствии с ч.4 ст.157 ЖК РФ при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

На основании п.60 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 06.05.2011) при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению.

В главе VIII указанных Правил определен порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества: в случае непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем (далее - аварийно-диспетчерская служба) (п.64).

В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы не известны причины непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, он обязан согласовать с потребителем точное время и дату установления факта непредоставления коммунальных услуг или проверки качества предоставления коммунальных услуг. По результатам проверки составляется акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается потребителем (или его представителем) и исполнителем (или его представителем) (п.67).

Таким образом, на основании п.71 Правил акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги, а также для уплаты исполнителем неустойки за нарушение обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором.

ВОПРОС: С какого момента собственники жилых помещений должны оплачивать коммунальные услуги по теплоснабжению?

ОТВЕТ: с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно ч.3 ст.153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

В соответствии с ч.2 ст.153 ЖК РФ обязанность собственников по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги своевременно и в полном объеме возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

ВОПРОС: Как платить за коммунальные услуги, если не проживал в жилом помещении (например, находился в местах лишения свободы)?

ОТВЕТ: В соответствии с частью 11 статьи 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

На основании главы VIII Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее по тексту – Правила), при временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальной услуги по отоплению и газоснабжению на цели отопления жилых помещений.

В соответствии с пунктами 92, 93 Правил в заявлении о перерасчете указываются фамилия, имя и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, день начала и окончания периода его временного отсутствия в жилом помещении. К заявлению о перерасчете должны прилагаться документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя.

В качестве документов, подтверждающих продолжительность периода временного отсутствия потребителя по месту постоянного жительства, к заявлению о перерасчете могут прилагаться:

а) копия командировочного удостоверения или копия решения (приказа, распоряжения) о направлении в служебную командировку или справка о служебной командировке с приложением копий проездных билетов;

б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении или на санаторно-курортном лечении;

в) проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в таких документах в соответствии с правилами их оформления), или их заверенные копии. В случае оформления проездных документов в электронном виде исполнителю предъявляется их распечатка на бумажном носителе, а также выданный перевозчиком документ, подтверждающий факт использования проездного документа (посадочный талон в самолет, иные документы);

г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их заверенные копии;

д) документ органа, осуществляющего временную регистрацию гражданина по месту его временного пребывания в установленных законодательством Российской Федерации случаях, или его заверенная копия;

е) справка организации, осуществляющей вневедомственную охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал, подтверждающая начало и окончание периода, в течение которого жилое помещение находилось под непрерывной охраной и пользование которым не осуществлялось;

ж) справка, подтверждающая период временного пребывания гражданина по месту нахождения учебного заведения, детского дома, школы-интерната, специального учебно-воспитательного и иного детского учреждения с круглосуточным пребыванием;

з) справка консульского учреждения или дипломатического представительства Российской Федерации в стране пребывания, подтверждающая временное пребывание гражданина за пределами Российской Федерации, или заверенная копия документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации, содержащего отметки о пересечении государственной границы Российской Федерации при осуществлении выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию;

и) справка дачного, садового, огороднического товарищества, подтверждающая период временного пребывания гражданина по месту нахождения дачного, садового, огороднического товарищества;

к) иные документы, которые, по мнению потребителя, подтверждают факт и продолжительность временного отсутствия потребителя в жилом помещении.

Таким образом, оплата коммунальных услуг производится в соответствии с показаниями приборов учета (при их наличии) либо исходя из нормативов потребления, осуществляемых с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан (при отсутствии приборов учета).

ВОПРОС: Куда обращаться в случае неправомерного завышения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса и теплоснабжающих организаций?

ОТВЕТ: В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» государственный контроль в области регулирования тарифов и надбавок осуществляется федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок и органами регулирования субъектов Российской Федерации в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок проводит проверки обоснованности установления и изменения тарифов и надбавок, регулируемых в соответствии с Федеральным законом, а также выдает предписания органу регулирования субъекта Российской Федерации, в том числе о досрочном пересмотре установленных предельных индексов и тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса в случае установления их на уровне выше максимальных и (или) ниже минимальных предельных индексов, изменения предельных индексов, установленных федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок для соответствующего субъекта Российской Федерации. Орган регулирования субъекта Российской Федерации проводит проверки обоснованности установления, применения и изменения тарифов и надбавок, регулируемых в соответствии с Федеральным законом, выдает предписание органу регулирования муниципального образования о досрочном пересмотре установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса в случае установления их на уровне выше максимальных и (или) ниже минимальных предельных индексов, изменения предельных индексов, установленных органом регулирования субъекта Российской Федерации.

Так, в Свердловской области можно письменно обратиться в Региональную энергетическую комиссию Свердловской области, по адресу: 620075, г.Екатеринбург, пр.Ленина, 34, телефон для обращения: (343) 371-96-42.

Также можно обратиться по телефону горячей линии Правительства Свердловской области: (343) 362-17-01.

ВОПРОС: С какого момента гражданин должен платить за жилье и коммунальные платежи?

ОТВЕТ: в соответствии с п.2 ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

ВОПРОС: Может ли правление товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) само менять тарифы на коммунальные услуги?

ОТВЕТ: регулирование тарифов осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 210-ФЗ (в действующей редакции) "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Тарифы на жилищно-коммунальные услуги устанавливаются исполнительными органами государственной власти, региональными энергетическими комиссиями, местными властями, в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с ч.3 п.1 ст.137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

На основании п.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Таким образом, тарифы на коммунальные услуги устанавливаются не ТСЖ, а уполномоченными органами в порядке, определенном в законе. Вместе с тем, ТСЖ вправе установить размер платежей и взносов для содержания общего имущества в многоквартирном доме.

ВОПРОС: Могут ли выселить из квартиры гражданина, являющего собственником квартиры, если имеется долг по коммунальным платежам?

ОТВЕТ: выселить не могут. Но действующее законодательство предусматривает возможность в случае неуплаты коммунальных услуг, отключение отдельных видов коммунальных услуг (например, вода, электричество). Кроме того, возможно требовать через суд продать квартиру должника, собственником которой он является. Из суммы, полученной в результате продажи квартиры, взыскать сумму долга за коммунальные услуги. Оставшуюся сумму вернуть гражданину-должнику.

ВОПРОС: За что должен платить собственник квартиры?

ОТВЕТ: в соответствии с п.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

На основании п.4 ст.154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Иные услуги в действующем ЖК РФ не указаны. В случае предоставления иных коммунальных услуг, они также должны оплачиваться.

ВОПРОС: Должен ли гражданин платить квартплату и оплату коммунальных услуг, если дом, в котором находится квартира, недавно построен, еще не сдан и не принят, и фактически гражданин в квартире не жил?

ОТВЕТ: в соответствии с п.3 ст.153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Таким образом, в указанном случае гражданин не должен платить за коммунальные услуги, которые он не получал и не потреблял.