ВОПРОС: Наследник оформляет в собственность дом в деревне на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Дом принадлежал умершему отцу наследника на основании договора дарения между ним и его отцом (дедом наследника). Договор составлен и зарегистрирован еще в мае 1991г и как в нем сказано – дом расположен на земельном участке, предоставленном совхозом «Х».

Каким образом наследнику оформить в собственность земельный участок?

ОТВЕТ: Оформлять земельный участок необходимо с учетом норм действующего земельного законодательства.

В пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ содержится один из основополагающих принципов земельного законодательства: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательствомдля случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п.1 ст.36ЗК РФ (п.3 ст.35 ЗК РФ).

На основании п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

В соответствии с п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗКРФ, а также федеральными законами.

ВОПРОС: В настоящее время предоставление земли осуществляется при условии проведения торгов. Возможно ли предоставление земельного участка органом государственной власти без проведения торгов?

ОТВЕТ: Предоставление земельного участка без проведения торгов возможно в случаях, предусмотренных законом.

Общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим и физическим лицам установлен в гл. VЗК РФ.

При этом следует учитывать, что земельные участки могут предоставляться для строительства либо для целей, не связанных со строительством.

Предоставление земельных участков для строительства.

Законодательством предусмотрены следующие случаи, когда земельные участки предоставляются для строительства без проведения торгов:

- земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный участок по выбору предоставляется бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30ЗК РФ);

- предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду также осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (п. 2.2 ст. 30ЗК РФ);

- предоставление Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в аренду земельных участков, необходимых для осуществления ее деятельности, из земель, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов) и без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2.3 ст. 30ЗК РФ);

- предоставление земельного участка гражданину для индивидуального строительства может осуществляться без проведения торгов в случае, предусмотренном п. 3 ст. 30.1ЗК РФ. Этой нормой предусмотрено, что, если после подачи гражданином заявления о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 29ЗК РФ) опубликовали сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого участка, и по истечении месяца со дня опубликования такого сообщения заявления не поступили, указанные органы власти принимают решение о предоставлении участка для жилищного строительства в аренду гражданину и в других случаях.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов по общему правилу также производится без проведения торгов.

Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в их собственности земельных участков, а также участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах (п. п. 1.1- 1.2 ст. 30ЗК РФ).

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Возможность предоставления земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством, предусмотрена в ст. 34ЗК РФ. При этом в самой статье не содержится конкретных указаний относительного того, что предоставление земельных участков для названных целей должно осуществляться с проведением торгов либо без них.

Согласно ст. 34ЗК РФ органы государственной власти и местного самоуправления обязаны принять акт, предусматривающий процедуру и критерии предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам, а также порядок рассмотрения полученных заявок и принятия решений. В п. п. 2- 6 данной статьисодержатся нормы об общем порядке предоставления земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством объектов.

В соответствии со ст. ст. 34, 38ЗК РФ органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков.

Для соблюдения указанных принципов приобретение участка или права на заключение договора на его аренду для целей, не связанных со строительством, возможно исключительно на торгах.

Еще один распространенный случай предоставления земельных участков для указанных целей без проведения торгов предусмотрен п. 1 ст. 36ЗК РФ. Согласно данной норме исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права на их аренду имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Если какое-либо должностное лицо нарушит правила по предоставлению земельных участков, оно может быть привлечено к ответственности по ст. 14.9КоАП РФ (ограничение конкуренции органами власти, органами местного самоуправления). При доказанности же корыстной или иной личной заинтересованности данные действия могут быть квалифицированы по ст. 285УК РФ ("злоупотребление должностными полномочиями").

ВОПРОС: По договору ипотеки банку в залог было передано здание и право аренды земельного участка, на котором оно находится. Собственник здания и арендатор земли - одно и то же лицо, которое после заключения договора залога выкупило земельный участок. Дополнительное соглашение не было заключено. В связи с неисполнением основного обязательства банк предъявил иск об обращении взыскания на здание и земельный участок. Правомерно ли обращение взыскания на земельный участок, если предметом залога было лишь право аренды на него?

ОТВЕТ: Обращение взыскания на земельный участок правомерно.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права. В рассматриваемом случае установленный сторонами залог в отношении земельного участка прекращается, в связи с тем, что право аренды прекратилось. Однако залог на здание остался в силе.

Согласно п. 1 ст. 35ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний.

В силу п. 4 ст. 35ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания будет осуществляться посредством его продажи с торгов. Такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже если сам земельный участок не был заложен.

Однако, поскольку земельный участок все же не является предметом залога, то залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из вырученной от продажи участка денежной суммы.

ВОПРОС: Местная администрация (арендодатель) и гражданин (арендатор) заключили на неопределенный срок договор аренды земельного участка, на котором располагается нежилое строение, находящееся в собственности у гражданина. Может ли администрация отказаться от данного договора в порядке п. 2 ст. 610ГК РФ?

ОТВЕТ: В рассматриваемом случае администрация может отказаться от договора аренды в порядке, определенном законом.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 610ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

ВОПРОС: Возможно ли одному из собственников земельного участка, находящегося в общей долевой собственности четырех собственников, продать свою долю и как это можно сделать?

ОТВЕТ: долю в общей долевой собственности продать можно, соблюдая требования действующего законодательства и учитывая особенности купли-продажи земельных участков.

Общие положения о купле-продаже недвижимости (в том числе земельных участков) содержатся в §7 гл.30 ГК РФ (часть вторая). Предусмотрена форма договора: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Переход права собственности подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ). В договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение земельного участка (ст.554 ГК РФ). Договор продажи земельного участка должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ).

ЗК РФ предусмотрены особенности купли-продажи земельных участков. Так, в соответствии с п.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Кроме того, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Необходимо обратить внимание на то, что земельный участок находится в общей долевой собственности, поэтому при продаже участка (или доли земельного участка) постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Если они откажутся от покупки или не приобретут участок в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу, но не ниже ранее предложенной цены. Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.1 ст.250 ГК РФ).

Следовательно, продавец обязан, кроме прочего, известить остальных собственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Как правило, такое извещение осуществляется направлением телеграммы или заказного письма с уведомлением, т.е. уведомление должно позволять установить дату получения собственниками такого уведомления.

ВОПРОС: Возможно ли арендовать пустующую землю, расположенную на территории муниципального образования Свердловской области, для осуществления на ней гражданином сельскохозяйственной деятельности? Куда обратиться с данным вопросом?

ОТВЕТ: необходимо знать назначение указанных земель: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики и др. (главы XIV – XVIII ЗемК РФ). Т.к. законодательство не допускает в некоторых случаях использование земель одного назначения для каких-либо иных целей, кроме как определенных в законе.

То есть для осуществления сельскохозяйственной деятельности земли могут быть сельскохозяйственного назначения.

На основании п.1 ст. 20 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ.

Таким образом, для того, чтобы узнать назначение земель, возможность заключения договора аренды необходимо обратиться в администрацию муниципального образования, на территории которого находится земельный участок. При обращении в администрацию нужно точно указать местонахождение земельного участка.