Вот и подходит к завершению еще один месяц, в котором юристы СРСООО «Право на защиту и помощь» оказывали бесплатную правовую помощь социально незащищенным категориям граждан в рамках работы Правовой приемной.

Анализируя вопросы, с которыми обращаются люди за правовой помощью, юристы нашей организации подготовили некоторые рекомендации в сфере жилищного права для того, чтобы по незнанию закона не попасть в неприятную историю тем, кто пытается защитить свои права и интересы.

Вопрос: Собственником квартиры являлся бывший муж (в разводе шесть лет). Бывшая жена с дочерью не являются собственниками данной квартиры, а только в ней зарегистрированы по месту жительства, проживают. Долг по коммунальным услугам на основании решения суда составил 28 тыс. руб. и судебные приставы-исполнители заставляют бывшую жену с дочерью платить эту сумму, т.к. мужчина вскоре после вынесения судом решения умер. Законны ли требования приставов?

Ответ: законны.

Вначале необходимо сказать о том, что если имеется решение суда, вступившее в законную силу, если данное решение никто не оспорил, по нему выдан исполнительный лист и возбуждено исполнительное производство, то и требования судебного пристава-исполнителя являются законными.

В случае, если человек не согласен с решением суда, то ему необходимо оспорить указанное решение. Но прежде необходимо разобраться, а действительно ли решение суда является незаконным?

В данной ситуации разберемся, кто является плательщиком коммунальных услуг.

Собственник жилого помещения, к которому относится квартира, несет бремя его содержания с момента возникновения права собственности на него в виде платы за жилое помещение и коммунальные услуги (правовое обоснование: п. 3 ст. 30 и ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника квартиры, а также бывшие члены его семьи, пользующиеся квартирой, несут солидарную ответственность по обязательствам, которые возникают из пользования этой квартирой, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (бывшими членами семьи). В случае заключения такого соглашения члены семьи собственника (бывшие члены семьи) несут обязанность и ответственность в соответствии с условиями соглашения. Такое правило следует из п. п. 3 и 7 ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Значит, обязанность по внесению платы за коммунальные услуги несет не только собственник квартиры, но и граждане, пользующиеся совместно с собственником данной квартирой, в том числе бывшие члены его семьи. Они наряду с собственником являются потребителями коммунальных услуг, использующими квартиру для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, даже если члены семьи собственника (в том числе и бывшие члены семьи собственника) не являются собственниками квартиры, но зарегистрированы, проживают в ней, то они обязаны осуществлять оплату коммунальных услуг наравне с собственником. В случае неоплаты управляющая компания имеет право взыскать долг солидарно с каждого из граждан, зарегистрированных в указанной квартире, как это и произошло в описанном случае, и будет права.

Вопрос: что нужно предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры, чтобы не попасть в сделку с мошенниками и не быть обманутым?

Ответ: предусмотреть все ситуации обмана при совершении сделок с недвижимостью очень сложно, но некоторые особенности следует учесть.

По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужно заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Государственная регистрация такого договора не требуется.

Предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора купли-продажи квартиры, к которым относятся предмет договора и цена квартиры.

Предмет договора

Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре (ст. 554 ГК РФ).

Необходимо указать данные квартиры, которые позволяют ее идентифицировать. К ним относятся не только адрес квартиры, но и кадастровый номер, общая и жилая площадь (согласно сведениям БТИ), количество комнат в квартире, этаж, на котором она располагается.

Цена договора

В предварительном договоре необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен уплатить продавцу квартиры (ст. 555 ГК РФ).

Кроме указанного выше, необходимо также внимательно отнестись и к некоторым иным моментам:

Стороны договора: продавец и покупатель.

Нужно проверить, правильно ли указаны в предварительном договоре все данные продавца и покупателя. Для этого сверьте их с данными в документах (например, с данными в паспорте, в доверенности). Рекомендуется указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон. В дальнейшем это позволит легко найти контрагента по договору. Также можно указать телефоны и адреса электронной почты контрагентов по договору.

Срок заключения основного договора

Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нем срок заключения основного договора или нет.

Если вы намерены указать срок, нужно прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор. Срок указывается по вашему усмотрению: он может быть кратким (например, через тридцать дней со дня подписания предварительного договора) или длительным (например, через шесть месяцев со дня подписания предварительного договора).

Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, то последний теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Правоустанавливающие документы

В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (дату выдачи, серию, номер, наименование регистрирующего органа, номер записи о регистрации).

При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками.

Особо следует обратить внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Права и обязанности сторон

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон. Чтобы избежать ситуации, когда продавец затягивает сроки передачи квартиры, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю.

Таким образом, будьте внимательны при заключении предварительного договора купли-продажи своей квартиры, все обдумайте, взвесьте и проверьте, чтобы в результате такой сделки не остаться на улице без денег и без крыши над головой.

Вопрос: женщина является собственником двухкомнатной квартиры, в которой зарегистрирована и проживает со своим мужем. Она намерена зарегистрировать в своей собственной квартире своего иногороднего племянника, но муж (он только прописан в квартире, но не является собственником) категорически против. Можно ли обойтись без его согласия?

Ответ: В ст. 30 ЖК РФ за собственником закреплено право предоставлять принадлежащее ему жилое помещение другим лицам. При этом необходимость получения согласия на это от граждан, проживающих совместно с собственником, не установлена.

В данном случае можно порекомендовать заключить с племянником договор безвозмездного пользования жилым помещением, что даст ему возможность получить регистрацию, которая необходима для реализации тех или иных прав и законных интересов, а собственнику квартиры - законные основания для предоставления жилья.

К юристам нашей организации приходят разные люди с самыми разнообразными вопросами и проблемами, и каждому из них оказывается помощь бесплатно.

Если у вас возникают юридические вопросы, то вы также можете обратиться в нашу Правовую приемную, как в офисе организации, так и посредством сети Интернет, и получить консультацию юристов абсолютно бесплатно.