Сегодня в Правовую приемную нашей организации обратилась женщина с необычной просьбой помочь ей разобраться в возникшей ситуации. Несколько лет назад оформила ипотечный кредит на покупку 3-х комнатной квартиры. 4 года исправно платила, но сейчас не в состоянии рассчитываться по кредиту. Возник вопрос, а может ли она продать эту квартиру?

На каких основаниях допускается продажа заложенного имущества?

Продажа имущества, находящегося в залоге, допускается по правилам ст.ст. 37, 38 Закона «Об ипотеке». Залогодатель также вправе подарить, обменять и совершать иные операции со своей собственностью при наличии согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Условия отчуждения недвижимости указываются в закладной – документе, который оформляется вместе с договором об ипотеке и подтверждает право залогодержателя (банка) на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой. Если квартира продается при наличии непогашенной задолженности по ипотечному кредиту и, соответственно, при сохраняющемся обременении (залог) на жилплощадь, ее новый покупатель становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежащим образом выполнены первоначальным залогодателем.

Когда заемщику может быть отказано в продаже квартиры?

Залогодержатель вправе не давать согласие на продажу квартиры, если это может нарушить его интересы как кредитора. При продаже квартиры без согласования с банком наступают последствия, предусмотренные ст. 39 Закона «Об ипотеке», а именно, банк вправе по своему выбору потребовать:

- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности (ст. 167 ГК РФ);

- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Если доказано, что новый покупатель в момент приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается без согласия банка, он несет в пределах стоимости квартиры ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником.

Какими способами можно продать заложенное имущество?

Достаточно распространены несколько вариантов продажи ипотечного жилья. Удобство использования того или иного из них зависит не только от позиции банка в этом вопросе, но и от других факторов: к какому типу недвижимости относится объект (первичное или вторичное жилье, дача и т. д.), степени готовности нового покупателя приобрести квартиру с обременением. В случае продажи квартиры, приобретенной в строящемся доме с использованием кредитных средств по договору долевого участия, наиболее удобным способом представляется досрочное погашение ипотечного кредита за счет средств нового покупателя, который должен внести с этой целью задаток. Об этом с заемщиком составляется нотариально заверенное соглашение. После исполнения долгового обязательства и снятия обременения с жилплощади в Росреестре продавец и покупатель там же переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли-продажи.

При продаже готового жилья новому покупателю удобнее обратиться в банк с заявлением о выкупе предмета залога. При наличии согласия банка у нотариуса оформляется предварительный договор купли-продажи. В этом договоре указывается, что сумма долга заемщика является задатком или авансом, оговариваются сроки уплаты покупателем долга заемщика банку и сроки погашения ипотеки, а также все существенные условия основного договора (что в цену договора входят расходы заемщика по погашению кредита, денежные средства, уплаченные банку в погашение долга заемщика, а также условие об использовании банковской ячейки при расчетах между сторонами на основании трехстороннего договора между банком, продавцом и покупателем). После этого заемщик должен взять у банка закладную с отметкой об исполнении обязательства и справку об отсутствии долга перед банком и обратиться в порядке ст.25 Закона «Об ипотеке» в Росреестр с требованием погасить регистрационную запись об ипотеке. Затем возможно оформить переход права собственности между заемщиком и новым покупателем по договору купли-продажи в общем порядке. После внесения соответствующей записи в ЕГРП получают доступ к ячейке банк (с целью получения средств на погашение ипотечного кредита) и заемщик (с целью получения остатка денег за проданную квартиру).

Еще одним распространенным способом продажи ипотечной квартиры является переуступка долгового обязательства, на что также требуется согласие банка. Оно должно быть отражено в соглашении о переводе долга по действующему кредитному договору. Для оформления такого соглашения заемщик обращается в банк с заявлением о переводе долга по кредитному договору и получает письменное согласие банка на продажу жилого помещения и на переход права собственности к покупателю. Новому покупателю в этом случае будет необходимо пройти стандартную процедуру оформления ипотечного займа. В соглашении о переводе долга предусматривается порядок внесения изменений в содержание закладной (при ее наличии) либо ее аннулирование и оформление новой закладной (ч.ч. 6, 7 ст.13 Закона «Об ипотеке»). В договор купли-продажи включается условие о наличии согласия банка, оно прикладывается к договору. После этого документы подаются на регистрацию в Росреестр.